Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt
Door Léon Groenemeijer, Kenneth Gopal, Co Poulus, Gerard van Leeuwen, David Omtzigt, Marnix Koopman, Ruud Steyvers en Maarten Vijncke
Gepubliceerd op 04 november 2016 Download deze publicatie
In dit rapport zijn de belangrijkste resultaten van de Primos-prognose 2016 en de Socrates-ramingen 2016 opgenomen. De relatief hoge bevolkingsgroei in recente en komende jaren leidt tot een grote vraag naar woningen. De groei concentreert zich in het westen en midden van Nederland waar in veel regio’s een huishoudensgroei van 10% tot 12% verwacht wordt. Als gevolg van het achterblijven van de nieuwbouwproductie in de crisisjaren, het trage herstel van het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwe woningen en de concentratie van de vraag naar woningen in een aantal nu al gespannen woningmarkten, neemt de woningbehoefte in veel regio’s op de korte termijn sterker toe dan de woningvoorraad. In de regio Amsterdam, waar het woningtekort in 2015 op -4,2% wordt geschat, zal het woningtekort in 2018 pieken op circa -5,6%.
Om de gevolgen van de verwachte demografische ontwikkeling voor diverse regio’s en segmenten in de woningmarkt in te schatten zijn vijf scenario’s opgesteld. De scenario’s onderscheiden zich qua inkomensgroei, omvang van de woningproductie en wijze waarop verhuurders invulling geven aan het huurbeleid, te weten marktgericht of doelgroepgericht. In scenariosimulaties zijn woningbouwprogramma’s naar huur/koop en prijsklasse berekend die zoveel mogelijk aansluiten op woonwensen, zodat de doorstroming toeneemt.
Het aantal nieuwbouwwoningen loopt in de scenario’s uiteen van 68 duizend tot 80 duizend per jaar in de periode tot 2020 en 49 duidend tot 57 duizend per jaar in de periode 2020-2024. De uitbreiding van de woningvoorraad blijft in de eerstkomende jaren in alle scenario’s achter bij de toename van het aantal huishoudens.
In alle scenario’s neemt de vraag naar koopwoningen, in alle prijscategorieën, toe. Om aan deze vraag tegemoet te komen bestaat de nieuwbouw in alle scenario’s voor een belangrijk deel, 70% tot 79%, uit koopwoningen waarvan twee derde in de prijsklasse meer dan € 220.000. Het aandeel van de vrijesectorhuurwoningen in de nieuwbouw loopt uiteen van 8% tot 15%, het aandeel gereguleerde huurwoningen bedraagt 13% tot 16%. In de marktgerichte scenario’s komen veel voormalige corporatiewoningen in het middenhuursegment en het goedkope koopsegment beschikbaar. De uitbreiding van de voorraad koopwoningen tot € 180.000 komt in de scenario’s voor 48% tot 60% tot stand via de verkoop van huurwoningen.
De omvang van de EC-doelgroep ontwikkelt zich in de scenario’s in de periode 2015-2025 met -2% tot +6%. De ontwikkeling van de Doelgroep Huurtoeslag beweegt zich tussen de -5% en +5%. Het aantal gereguleerde huurwoningen neemt in de scenario’s in deze periode af met -1% tot -12%.
In marktgerichte scenario’s met een wat hogere inkomensgroei neemt de gereguleerde voorraad sterk af door verkoop en liberalisatie. In doelgroepgerichte scenario’s is er een beperkte afname doordat zowel de EC-doelgroep als de Doelgroep Huurtoeslag voor een steeds groter deel uit ouderen gaat bestaan. Vooral het aantal 75-plussers neemt snel toe. Omdat de (toekomstige) ouderen met een laag inkomen meer dan voorheen in het bezit zijn van een eigen woning neemt de behoefte aan gereguleerde huurwoningen af.
Meer weten?
Neem contact op met Leon Groenemeijer 015-27 99 340