Validatie Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Door ABF, CALCASA en Deloitte
Gepubliceerd op 01 december 2016 Download deze publicatie
Op grond van de nieuwe woningwet dienen Toegelaten Instellingen (TI’s) vanaf de jaarrekening 2016 hun vastgoed te waarderen tegen de marktwaarde. De wijze waarop zij de waarde van het vastgoed vast dienen te stellen is vastgelegd in het ‘Handboek modelmatig waarderen op marktwaarde’. Recent hebben ABF Research, Calcasa en Deloitte Financial Advisory Services in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dit Handboek gevalideerd.
Daarbij zijn drie punten aan de orde gekomen:
- De resultaten die de verschillende berekeningswijzen opleveren,
- De kwaliteit van de gegevens die TI’s hanteren bij het bepalen van de marktwaarde;
- De systematiek die het Handboek voorschrijft en de daarin opgenomen uitgangspunten.
De resultaten
De Basisversie van het Handboek laat voor de 21 TI’s die meewerkten aan dit onderzoek zien dat in 85% van de gevallen op portefeuilleniveau een afwijking van 10% of minder te zien is, gemeten naar de marktwaarde bij een zogenaamde vrije taxatie of Full-versie afgezet tegen de Basisversie. In de overige 15% van de gevallen is op portefeuilleniveau sprake van een afwijking groter dan 10%.
Hierbij ging het om drie TI’s waar de Basisversie een overschatting van de marktwaarde opleverde: één TI in een Krimpregio, één TI met veel woningen met een afgekochte erfpacht en een groot aantal studentenwoningen en één TI waarbij twijfels rezen over de kwaliteit van de aangeleverde gegevens. Bij de volgende evaluatie van het Handboek verdient het aanbeveling om de analyse nogmaals uit te voeren op een grotere en meer representatieve steekproef om zo met meer zekerheid de betrouwbaarheid van de uitkomsten van de Basisversie te kunnen vaststellen.
De kwaliteit van de gegevens
Uit de analyse blijkt dat de data benodigd voor het berekenen van de marktwaarde volgens de Basisversie nog niet altijd op orde is, zoals het aantal vierkante meters gebruiksoppervlak (GBO), WOZ-waarden, kadastrale gegevens of contractinformatie van het vastgoed. Bij de overgang naar het Handboek was reeds bekend dat niet alle data op orde was. Onjuiste of onvolledige data leidt mogelijk tot een onjuiste waardering. De Basisversie van het Handboek helpt TI’s om de gegevensbestanden meer uniform qua opzet te maken en beter op orde te brengen.
De systematiek
De Discounted Cash Flow-methode waarop het Handboek is gebaseerd, staat niet ter discussie onder de bevraagde TI’s en taxateurs. Wel blijkt dat het Handboek op onderdelen zoals de bepaling van de disconteringsvoet, de markthuur en het onderhoud niet geheel consequent is, onder andere. in het gebruik van externe gegevens (NVM-markthuren, leegwaarden), gebruik van verschillende bouwjaarklassen, regio-indelingen en oppervlakteberekeningen en de afwijkende vorm voor parameters (jaar- of maandbedrag, bedrag of als % van, etcetera). Verder geldt dat parameters in het Handboek (markthuur en disconteringsvoet) die gebaseerd zijn op statistische regressies niet in alle gevallen voldoende maatwerk leveren om toepasbaar te zijn voor alle TI’s, in het bijzonder die met relatief veel incourant bezit of TI’s in specifieke regio’s.