Rapportage Socrates 2016

Door Co Poulus, Gerard van Leeuwen, David Omtzigt, Kenneth Gopal, Ruud Steijvers, Marnix Koopman en Léon Groenemeijer

Gepubliceerd op 31 oktober 2016 Download deze publicatie

In dit rapport wordt de ontwikkeling van de woningmarkt geschetst voor de komende jaren. Omdat toekomstverwachtingen onzeker zijn, wordt hier gebruik gemaakt van een aantal demografische en macro-economische scenario’s. Daarnaast is plaats ingeruimd voor de effecten die uitgaan van het woonbeleid.

ToekomstbeeldIn deze studie is gebruik gemaakt van een aantal demografisch en macro-economische scenario’s. In alle scenario’s wordt uitgegaan van dezelfde demografische ontwikkeling conform de meest recente landelijke CBS- en regionale Primos-prognose. Voor wat betreft de inkomensontwikkeling wordt tot 2017 uitgegaan van de meest recente CPB-verwachtingen. Voor de langere termijn zijn hier meerdere scenario’s geformuleerd met een bandbreedte die enerzijds gebaseerd is op de langjarige inkomensontwikkeling en anderzijds op de verwachtingen van CPB en PBL in hun nieuwe lange termijn verkenningen. Concreet wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse inkomensgroei per huishouden variërend van 0,3% (laag), via 0,5% (midden) tot 1,0% (hoog). Tot slot is ook een zogenoemde nul-scenario toegepast waarin vanaf 2018 geen sprake meer is van inkomensgroei.

Woonbeleid en verhuurdergedragVerder is er aandacht voor de effecten van het woonbeleid. Dit beleid is inmiddels vastgelegd in regelgeving en de nieuwe Woningwet 2015. Maar nog niet zeker is hoe verhuurders om zullen gaan met de geboden ruimte. Daarom wordt in deze studie gewerkt met twee gedragsvarianten. Deze varianten verschillen in maatvoering waar het gaat om huurverhogingen, harmonisatie, inspelen op de passendheidsnorm en liberalisatie van het bezit. In de meest vergaande gedragsvariant (‘marktgericht’) worden de huurinkomsten gemaximaliseerd. In de andere gedragsvariant (‘doelgroepgericht’) ligt meer nadruk op het aanbieden van betaalbare huurwoningen.

De verwachtingen in cijfersDe hoofdconclusies van het rapport zijn:

• De groei van de woningvoorraad zal voornamelijk de eerste jaren de snelle toename van het aantal huishoudens niet bij kunnen houden. Hierdoor neemt de krapte op de woningmarkt toe.
• De omvang van de EC-doelgroep wordt in 2015 op 3,5 miljoen huishoudens geschat, dat is 46% van alle huishoudens. In de scenario’s varieert de ontwikkeling van de omvang van de EC-doelgroep in de periode tot 2025 van een toename met 212.000 (+6%) huishoudens in het Nul-scenario tot een afname met 85.000 (-2%) huishoudens in het scenario Hoog.
• In 2015 behoren circa 2,4 miljoen huishoudens tot de doelgroep voor de huurtoeslag. De doelgroep voor de huurtoeslag neemt in de scenario’s met de laagste inkomensontwikkeling in omvang toe, +5% in Nul en +2% in Laag, is stabiel in de Midden-scenario’s en neemt in het scenario Hoog met -5% af.
• In 2015 zoeken naar schatting 1,4 miljoen huishoudens een woning. De vraag is voor een kwart gericht op huurwoningen onder de aftoppingsgrens, 4% zoekt een huurwoning tussen aftoppings- en liberalisatiegrens en 13% zoekt een vrijesectorhuurwoning. Daarnaast richt 28% van de vraag zich op goedkope koopwoningen tot € 180.000 en zoekt 30% een koopwoning duurder dan € 220.000. Goedkope koopwoningen zijn het lastigst te vinden.
• Een belangrijk effect van de vergrijzing is het toenemend eigenwoningbezit onder nieuwe generaties ouderen. Gevolg hiervan is dat een steeds groter deel van de ouderen, ook van ouderen die (straks) tot de EC-doelgroep behoren, beschikt over een vaak grotendeels afbetaalde eigen woning.
• De bandbreedte waarmee de voorraad gereguleerde huurwoningen in de scenario’s afneemt is -12% tot  1%. De voorraad aan huurwoningen voor de doelgroep Huurtoeslag, betaalbare huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, neemt in alle scenario’s sterker af (-19% tot -7%).

Lees voor meer informatie het volledige rapport. In het volledige rapport zijn cijfers voor alle scenario’s opgenomen.

Meer weten?

Neem contact op met Kenneth Gopal 015-27 99 332 Delen